신탁계약에 의하여 아파트의 소유권이 수탁자에게 대내외적으로 완전히 이전되어 그 분양권도 수탁자에게 귀속되었나요?(判例)

***신탁계약에 의하여 아파트의 소유권이 수탁자에게 대내외적으로 완전히 이전되어 그 분양권도 수탁자에게 귀속되었나요?(判例)

 

대법원 2002. 3. 15. 선고 2000다52141 판결

[수분양자지위부존재확인][공2002.5.1.(153),876]

 

【판시사항】

 

[1] 신탁계약에 의하여 아파트의 소유권이 수탁자에게 대내외적으로 완전히 이전되어 그 분양권도 수탁자에게 귀속되었다고 한 사례

 

[2] 신탁된 아파트의 분양을 수탁자로부터 위임받은 신탁자가 대물변제를 위하여 분양계약을 체결한 경우, 대리권의 범위 내의 행위는 아니지만 권한을 넘은 표현대리의 성립을 인정한 사례

 

【판결요지】

 

[1] 신탁계약에 의하여 아파트의 소유권이 수탁자에게 대내외적으로 완전히 이전되어 그 분양권도 수탁자에게 귀속되었다고 한 사례.

 

[2] 아파트 분양형 토지신탁계약을 체결하면서 신탁자인 건설회사와 수탁자인 신탁회사가 공동사업주체로서 아파트 분양을 하기로 하고 수탁자인 신탁회사가 신탁자인 건설회사에게 아파트 분양업무를 위임하고 그 분양계약서에 공동사업주체인 신탁자인 건설회사와 수탁자인 신탁회사를 공동매도인으로 기재한 후, 수탁자인 신탁회사가 그 대표이사의 직인이 날인된 분양계약서를 일괄 교부하여 신탁자인 건설회사가 그 계약서를 이용하여 분양계약을 체결하고, 그 분양계약에 수탁자인 신탁회사는 전혀 관여하지 아니하고, 신탁자인 건설회사가 사실상 독자적으로 분양계약을 체결하고 분양대금을 직접 받아왔다면, 신탁자인 건설회사에 대한 채권자로서는 신탁자인 건설회사가 그 채권의 대물변제조로 그 아파트를 채권자에게 분양하여 줄 권한이 있다고 믿을 만한 상당한 이유가 있다고 본 사례.

 

【참조조문】

 

[1] 민법 제186조, 신탁법 제1조 [2] 민법 제118조, 제126조, 신탁법 제1조

 

【전 문】

 

【원고,상고인】 ○○부동산신탁 주식회사

 

【피고,피상고인】 사회복지법인 ○○보육원

 

【원심판결】 서울고법 2000. 8. 30. 선고 2000나2551 판결

 

【주문】

 

 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

 

【이유】

 

 상고이유를 본다.

 

1. 원심의 판단 요지

 

가. 인정 사실

 

(1) 피고는 주식회사 ○○주택(이하 '안산주택'이라 한다)에 파주시 (주소 1 생략) 임야 7,233㎡를 6억 원에 매도하고, 그 대금 중 1억 원만 현금으로 지급받고, 나머지 5억 원은 ○○주택이 건축할 아파트 옆에 영유아보육시설을 지어주는 것으로 갈음하기로 약정하고, ○○주택은 피고로부터 매수한 임야와 그에 인접한 같은 읍 (주소 2 생략) 임야 1,091㎡ 지상에 2개 동 180세대의 ○○ 3차 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축·분양하기 위해 사업계획승인을 받아 신축공사에 착수하고, 1997. 3.경부터 그 분양을 시작하였다.

 

(2) ○○주택은 그 후 공사자금 조달목적으로 1997. 5. 9. 원고와 분양형 토지신탁계약을 체결하였는데, 그 주요내용은, ○○주택을 시공자로 하여 이 사건 아파트를 건축하고(신탁계약서 제3조, 특약 제4조), 원고는 사업계획서에 정한 분양금액 및 조건으로 신탁재산을 분양할 수 있으며, 신탁사업 수행에 필요한 공사대금 등은 원고가 부담하고(신탁계약서 제8조, 제12조), ○○주택이 분양업무를 수행하되, 원고는 분양수입금의 수납 및 자금관리의 업무를 수행하며, ○○주택의 분양업무를 지원하는(특약 제8조) 등으로 되어 있다.

 

(3) 이 신탁계약에 따라 1997. 5. 19. 사업부지인 토지 2필지에 관하여 원고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 다음 같은 달 30. 관할 행정청에 원고와 ○○주택을 공동사업주체로 변경신고하여 승인을 받았다.

 

(4) 이 사건 아파트의 분양계약은 공동사업주체인 원고와 ○○주택을 공동매도인으로 기재한 아파트공급계약서에 의하여 체결되었는데, 원고는 1997. 8. 말 분양업무의 편의를 고려하여 ○○주택에 원고 대표이사의 직인이 날인된 아파트공급계약서 160매와 원고 대표이사의 직인이 날인되지 아니한 아파트공급계약서 20매(이 사건 아파트 180세대 전부에 대한 분양계약서이다.)를 교부해 주었고, ○○주택은 이를 이용하여 분양계약을 체결한 뒤 분양대금을 받아 원고에게 송금해 왔으며, 반면 원고는 가끔 분양 현황을 확인하였을 뿐 분양업무에는 관여하지 아니하였다.

 

(5) 그런데 ○○주택은 1998. 4. 초순경부터 자금난에 시달리는 등 이 사건 아파트의 건설사업을 계속 수행할 수 없을 것으로 예상되자, 같은 달 18. 피고와 사이에 원고로부터 교부받은 원고 대표이사 직인이 날인된 아파트공급계약서를 이용, 이 사건 아파트 중 8세대에 관한 분양계약을 체결하면서, 그 8세대의 분양대금은 영유아보육시설을 지어주기로 한 채무 5억 원으로 갈음하기로 약정하고, 이 약정에 기하여 피고에게 이 사건 아파트 8세대에 대한 분양대금을 완납하였다는 취지의 입금표를 작성해 주었다.

 

(6) 그 후 ○○주택은 기성고 30∼35% 정도의 상태에서 1998. 4. 30. 최종 부도를 내고 공사를 중단하였고, 같은 해 5. 2. 원고에게 이 사건 아파트 사업과 관련한 모든 권리를 포기한다는 내용의 공사포기각서 및 권리포기각서를 작성해 주었다.

 

나. 판 단

 

(1) 이 사건 아파트의 분양권자는 원고이고 ○○주택은 이 사건 아파트를 처분할 권한이 없었다는 이유로, ○○주택으로부터 이 사건 아파트 8세대를 분양받았다는 피고에게는 수분양자로서의 권리·의무가 존재하지 아니함의 확인을 구하는 원고의 주위적 청구에 대하여

 

(가) 이 사건 아파트의 분양권자가 원고이고 ○○주택은 이 사건 아파트를 처분할 권한이 없었다는 취지의 원고 주장사실을 인정할 수 없고, 오히려 이 사건 신탁계약을 체결하게 된 경위, 그 신탁계약 및 특약상으로 분양업무는 ○○주택이 수행하고 원고는 ○○주택의 분양업무를 지원하는 것으로 규정된 점, ○○주택과 원고가 공동사업주체로 신고된 점, 원고 대표이사의 직인이 날인된 아파트공급계약서 160매가 ○○주택에 교부된 사실, 그 계약서에도 ○○주택과 원고가 공동매도인으로 기재된 점, 사실상으로도 ○○주택이 분양계약을 독자적으로 체결하고 그 분양대금을 받아 원고에게 입금한 점 등을 종합하면, 이 사건 아파트의 분양계약에 관하여는 원고와 ○○주택이 공동매도인의 지위에 있었고, 나아가 원고가 아파트공급계약서를 일괄 교부한 이상 원고가 ○○주택으로 하여금 자신을 대리하여 이 사건 아파트의 분양계약을 체결할 수 있는 권한을 수여한 것으로 보아야 하므로, 피고는 적법한 권한을 가진 ○○주택과 이 사건 아파트의 분양계약을 체결한 것으로서 이 분양계약은 유효하다.

 

(나) 가사 원고가 ○○택에 신탁의 내용에 부합하는 분양계약, 즉 수분양자가 분양대금을 전액 납부할 의무를 부담하는 내용의 분양계약을 체결할 권한만 위임한 것이고, 대물변제 목적의 분양계약을 체결할 권한까지 부여한 것은 아니라고 해석한다 하더라도, ① 원고 대표이사의 직인이 날인된 아파트공급계약서 160매를 교부받아 이를 이용하여 분양계약을 체결하였고, ② 사실상 ○○주택이 분양계약을 독자적으로 체결하고 그 분양대금을 직접 받아왔으며, ③ 원고는 ○○주택이 이 사건 아파트의 분양계약을 체결할 때 전혀 관여하지 아니한 점에 비추어 보면, 피고로서는 원고 대표이사의 직인이 날인된 아파트공급계약서에 의하여 분양계약을 체결하면서 공동매도인이자 원고의 대리인으로서의 지위에 있는 안산주택에 이 사건 아파트 8세대의 분양에 관한 일체의 권한이 있다고 믿을 수밖에 없었을 것이고, 비록 아파트공급계약서 자체에 이 사건 아파트의 건설사업이 ○○주택과 원고 사이의 부동산신탁계약에 따른 것이고, 분양대금의 수령권이 원고에게 있다는 점이 명시되어 있다 해도, 그와 같은 사유만으로 ○○주택에 대물변제를 목적으로 분양계약을 체결할 권한이 없었다는 점을 피고가 알고 있었다고 인정하기에 부족하므로, 권한을 넘은 표현대리의 법리에 의하여 피고는 분양계약의 유효를 주장할 수 있다.

 

(2) ○○주택과 피고가 체결한 분양계약이 유효한 것이라 하더라도, 분양계약상 분양대금의 수령권한은 원고에게만 있으므로, 피고는 원고에게 이 사건 아파트 8세대 분양대금 4억 98,845,000원을 지급할 의무가 존재함의 확인을 구하는 원고의 예비적 청구에 대하여

 

 ○○주택과 피고가 대물변제의 목적으로 체결한 분양계약이 유효한 이상, 피고는 원고에게 분양대금을 지급할 의무가 없다.

 

2. 이 법원의 판단

 

가. 신탁관계의 법리와 기록에 비추어 보면, 이 사건 아파트는 원고와 ○○주택의 신탁계약으로 인하여 원고에게 대내외적으로 완전히 소유권이 이전되어 그 분양권 역시 원고에게 귀속되고, ○○주택이 이 사건 아파트의 분양업무를 관장하게 된 것은 결국 원고의 소유인 이 사건 아파트에 관한 분양업무를 원고가 ○○주택에 위임하였기 때문인 것이지, 안산주택 자신이 이 사건 아파트를 분양하거나 처분할 권한을 가지고 있기 때문이 아니라고 보아야 할 것이므로, 원고가 ○○주택에 그 자신의 채무의 대물변제조로 이 사건 아파트를 분양하여 줄 권한까지 부여한다는 것은 극히 이례적이고, 또 이 사건 아파트들은 신탁재산으로서 신탁자나 수탁자의 다른 재산과 명백하게 구별되어야 하므로, 신탁자인 ○○주택의 재산과는 전혀 별개로 유지 관리되어야 하며, 신탁재산의 독립성이라는 면에서 신탁재산과 관련 없는 신탁자 자신의 채무 변제에 갈음하여 이 사건 아파트를 제공한다는 것은 허용될 수 없음에 비추어 보아도, 특별한 사정이 없는 한 원고가 ○○주택에 부여한 대리권의 범위에 이 사건 분양계약과 같이 ○○주택이 자신의 채무 변제에 갈음하여 이 사건 아파트를 분양하여 줄 권한까지 포함된 것으로 볼 수는 없다.

 

 따라서 원고가 ○○주택에 그 자신의 채무 변제를 위하여 이 사건 아파트를 대물변제할 수 있는 대리권을 수여한 것으로 보아야 한다는 원심의 판단은 잘못이라고 하지 않을 수 없다.

 

 그러나 원심이 가정적으로 판단한 표현대리 부분에 관하여 관련 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 분양계약 당시의 사정에 관한 원심의 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 논리칙과 경험칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없으며, 사실관계가 이와 같다면, 원심이 그 판시와 같은 사정을 들어 피고로서는 ○○주택이 원고를 대리하여 이 사건과 같은 형태의 분양계약을 체결할 대리권도 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판단유탈, 이유불비, 이유모순, 표현대리에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

 

 따라서 원심이 예비적으로 이 사건 분양계약이 표현대리 행위에 해당한다는 피고의 주장을 받아들여 원고의 주위적 청구를 배척한 것은 정당하고, 이처럼 표현대리가 성립하는 이상 앞서 본 바와 같은 대리권의 범위에 관한 원심의 판단 잘못은 판결 결과에 영향을 미치는 바 없으므로, 주위적 청구에 관한 원심의 판단을 비난하는 상고이유는 받아들일 수 없다.

 

나. 이 사건 아파트공급계약서 제4조제1항에 의하더라도, 이 사건 아파트공급계약상 중도금 및 잔금을 반드시 원고 명의 계좌로 무통장 입금하여야만 하는 것으로 볼 수는 없고, 따라서 대물변제로 안산주택에 중도금 및 잔금을 전부 납입한 것으로 약정한 이상 그 납입의 효력을 부정할 수 없으므로, 같은 취지에서 원고의 예비적 청구를 기각한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 중도금과 잔금의 수령권에 관한 판단유탈, 이유모순 내지 이유불비, 대물변제에 관한 법리오해, 증거 없이 경험칙에 위배하여 사실을 오인한 위법 등이 있다고 할 수 없다.

 

이 점에 관한 상고이유 역시 받아들이지 아니한다.

 

3. 결 론

 

 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

(출처 : 대법원 2002. 3. 15. 선고 2000다52141 판결[수분양자지위부존재확인] > 종합법률정보 판례)

 

 이상 대법원 2002. 3. 15. 선고 2000다52141 판결[수분양자지위부존재확인]이었습니다.

 

 이만 줄입니다.

 

 감사합니다!!! 행복하세요!!! 오늘도 어제처럼 복 많이 지으세요!!!