주택임대차보호법 제4조제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미는 어떠한가요?(判例)

***주택임대차보호법 제4조제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미는 어떠한가요?(判例)

 

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결

[건물명도·임차권존재확인][집44(1)민,482;공1996.6.15.(12),1721]

 

【판시사항】

 

[1] 주택임대차보호법 제4조제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미

 

[2] 임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우

 

【판결요지】

 

[1] 주택임대차보호법 제4조제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.

 

[2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

 

【참조조문】

 

[1] 주택임대차보호법 제4조제1항, 제10조 [2] 주택임대차보호법 제4조제1항, 제6조제1항

 

【참조판례】

 

[1][2] 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결(공1995하, 2264)

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)

 

【전문】

 

【원고(반소피고), 피상고인】 퇴계원2리 개발위원회

 

【피고(반소원고, 선정당사자), 상고인】 피고(반소원고, 선정당사자)

 

【원심판결】 서울지법 1995. 12. 20. 선고 95나37901, 37918 판결

 

【주문】

 

 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

 

【이유】

 

 상고이유를 본다.

 

 주택임대차보호법 제4조제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다.

 

 따라서 임차인이 같은 법 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고(당원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 이 사건과 같이 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다.

 

 원심이 같은 취지에서, 이 사건 주택에 대한 임대차가 약정 임대차기간 만료 후 묵시적으로 갱신되어 결국 원심 변론종결일까지 임대차기간이 만료되지 아니하였다고 하는 피고(반소원고)의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

 

 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 이용훈(재판장), 박만호, 박준서(주심), 김형선

 

(출처 : 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결 [건물명도·임차권존재확인] > 종합법률정보 판례)

 

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