동기의 착오, 계약의 해석, 유동적 무효 등 - 判例

***동기의 착오, 계약의 해석, 유동적 무효 등 - 判例

 

 

 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태인 매매계약에서 별개의 약정으로 매매 잔금이 지급기일에 지급되지 않는 경우 매매계약을 자동해제하기로 정할 수 있는지 여부 등을 판시사항으로 하는 판례(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다1456 판결)을 올려드립니다.

 

토지거래계약허가신청절차이행 청구사건입니다.

 

【판시사항】

 

[1] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태인 매매계약에서 별개의 약정으로 매매 잔금이 지급기일에 지급되지 않는 경우 매매계약을 자동해제하기로 정할 수 있는지 여부(적극)

 

[2] 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동해제된다는 취지의 약정을 한 경우, 그 약정기일의 도과 사실만으로 매매계약이 자동해제되는지 여부(원칙적 소극) 및 그 약정기일의 도과 사실만으로 매매계약이 자동해제되는 것으로 볼 수 있는 경우

 

[3] 동기의 착오가 법률행위의 중요부분의 착오에 해당하기 위한 요건

 

[4] 토지거래허가구역 내 토지와 그 지상 건물에 관하여 매매계약을 체결한 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하게 되자 매도인과 잔금지급일을 연기하되 그 때까지도 잔금을 지급하지 못할 경우 매매계약이 해제된 것으로 처리하고 이미 지급한 계약금의 반환청구권을 포기하기로 합의한 사안에서, 매수인이 그 합의에 이르게 된 동기는 매매계약이 유동적 무효상태여서 자신에게 잔급지급의무가 없음을 알지 못하여 그 의무를 지체하였다고 생각했기 때문이고, 그 동기는 위 합의 과정에서 문언을 통해 의사표시의 내용으로 삼을 것이 매도인에게 표시됨으로써 의사표시의 내용이 되었다고 본 사례

 

【참조조문】

 

[1] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제6항, 민법 제544조 [2] 민법 제544조 [3] 민법 제109조 제1항 [4] 민법 제109조 제1항

 

제118조(토지거래계약에 관한 허가) ① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

② 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획·취득자금 조달계획 등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획·취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 국토해양부령으로 정한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있다.

<개정 2005.12.7, 2008.2.29>

④ 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 허가신청서를 받은 때에는 「민원사무처리에 관한 법률」의 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 제122조의 규정에 의하여 선매협의절차가 진행 중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다.<개정 2005.12.7>

⑤ 제4항의 규정에 의한 기간 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 제1항의 규정에 의한 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 교부하여야 한다.

⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

⑦ 제2항의 규정에 의한 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

(출처 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 타법개정 2008. 3. 21. [법률 제8974호, 시행 2008. 3. 21.] 국토교통부 > 종합법률정보 법령 - 현재 삭제됨 규정임)

 

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

(출처 : 민법 일부개정 2017. 10. 31. [법률 제14965호, 시행 2018. 2. 1.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

 

제109조(착오로 인한 의사표시) ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.

② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

(출처 : 민법 일부개정 2017. 10. 31. [법률 제14965호, 시행 2018. 2. 1.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

 

【이 유】

 

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태인 매매계약에 있어서는 그 계약 내용대로의 효력이 있을 수 없는 것이어서 매수인으로서는 아직 그 계약 내용에 따른 대금지급의무가 있다고 할 수 없어 매도인이 매수인의 대금지급의무 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없으나( 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조), 당사자 사이에 별개의 약정으로 매매 잔금이 그 지급기일에 지급되지 아니하는 경우 매매계약을 자동적으로 해제하기로 약정하는 것은 가능하다( 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다74393, 74409 판결 참조).

 

2. 한편, 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다( 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007도5030 판결 등 참조).

 

3. 원심은 그 채택 증거에 의하여, 원고가 2007. 10. 19. 피고와 사이에 토지거래허가구역 내에 위치한 토지 2필지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)와 지상 건물을 매수하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 후 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 못하게 되자 피고와 사이에 잔금지급일을 2008. 2. 1. 16:00까지로 연기하되, 그 때까지도 잔금을 지급하지 못할 경우 이 사건 매매계약은 해제된 것으로 처리하고 기지급된 계약금의 반환청구권은 포기하기로 합의(이하 ‘이 사건 합의’라고 한다)한 사실을 인정한 다음, 이 사건 매매계약이 이 사건 토지에 대한 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효인 상태에서도 이 사건 합의는 유효하고, 그 합의에 따라 원고가 연장된 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니하는 경우 이 사건 매매계약은 자동적으로 해제된다는 취지로 판단하였다.

 

위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심 판단은 정당하고, 거기에 토지거래허가구역 내 토지에 대한 매매계약의 효력이나 계약해제 등에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

 

4. 동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없다( 대법원 1989. 12. 26. 선고 88다카31507 판결, 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 등 참조).

 

5. 한편, 일반적으로 계약의 해석에 있어서는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방 당사자의 진정한 의사가 무엇인가를 탐구해야 하며( 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다2629 판결 등 참조), 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다73914 판결, 대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다88880 판결 등 참조).

 

6. 원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, 이 사건 합의는 원고가 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급기일에 피고에게 잔금을 지급하지 못하게 되자 그로 인한 불이익을 면하고자 잔금지급기일을 연장하면서 체결한 것이고, 피고도 그 사실을 잘 알고 있었으며, 이 사건 합의서에도 “이 사건 매매계약에 있어 2008. 1. 31.로 지정된 잔금일을 원고의 귀책사유로 지연함을 확인하며”라고 기재되어 있음을 알 수 있다.

 

이러한 사정을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 합의에 이르게 된 동기는 이 사건 매매계약이 유동적 무효 상태이어서 자신에게 잔금지급의무가 없다는 사실을 알지 못하여 잔금지급의무를 지체하고 있다고 생각했기 때문이라고 할 것이고, 그러한 동기는 이 사건 합의 과정에서 위 합의서 문언을 통해 의사표시의 내용으로 삼을 것이 피고에게 표시됨으로써 의사표시의 내용으로 되었다고 봄이 상당하다.

 

 

 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태인 매매계약에서 별개의 약정으로 매매 잔금이 지급기일에 지급되지 않는 경우 매매계약을 자동해제하기로 정할 수 있는지 여부 등을 판시사항으로 하는 판례(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다1456 판결)을 올려드렸습니다.

 

 이만 줄입니다.

 

 감사합니다!!! 행복하세요!!!