임대인과 임차인 사이에 약정한 원상복구비용의 보증금 청구 채권도 임대차관계 종료시 임대차보증금에서 당연히 공제되어야 하는 것이어서 임대인이 임대차보증금반환 채권양도 승낙시 이..

***임대인과 임차인 사이에 약정한 원상복구비용의 보증금 청구 채권도 임대차관계 종료시 임대차보증금에서 당연히 공제되어야 하는 것이어서 임대인이 임대차보증금반환 채권양도 승낙시 이의를 보류하지 않아도 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 있나요?(判例)

 

대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결

[건물명도][공2003.2.1.(171),361]

 

【판시사항】

 

[1] 임대인과 임차인 사이에 약정한 원상복구비용의 보증금 청구 채권도 임대차관계 종료시 임대차보증금에서 당연히 공제되어야 하는 것이어서 임대인이 임대차보증금반환 채권양도 승낙시 이의를 보류하지 않아도 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

 

[2] 임대인이 원상복구 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우, 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부(소극)

 

[3] 부대상고의 제기기간 및 그 이유서의 제출기간(=상고이유서 제출기간)

 

【판결요지】

 

[1] 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이어서, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다.

 

[2] 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 한다.

 

[3] 피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 한다.

 

【참조조문】

 

[1] 민법 제451조제1항, 제615조, 제618조, 제654조 [2] 민법 제615조, 제618조, 제654조[3] 민사소송법 제403조, 제425조, 제427조

 

【참조판례】

 

[1] 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결(공1987, 1232)

 

[2] 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다58481 판결

 

[3] 대법원 1993. 1. 26. 선고 92다46394 판결(공1993상, 861)

대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결(공1998상, 93)

대법원 2000. 11. 10. 선고 98다39633 판결(공2001상, 6)

 

【전문】

 

【원고, 피상고인 겸 부대상고인】 주식회사 원고 (변경 전 상호 : 주식회사 △△)

 

【피고, 상고인 겸 부대피상고인】 피고

 

【원심판결】 서울고법 2002. 8. 16. 선고 2002나13340 판결

 

【주문】

 

 피고의 상고를 기각한다. 원고의 부대상고를 각하한다. 상고비용은 피고의, 부대상고비용은 원고의 각 부담으로 한다.

 

【이유】

 

1. 피고의 상고이유에 대한 판단

 

가. 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 참조), 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이어서, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.

 

나. 원심은, 주식회사 한찬(이하 '한찬'이라고 한다.)이 피고에게 임대차보증금 2억 3,500만 원을 지급하고 피고 소유의 이 사건 건물을 임차하여 사용하다가, 1999. 4. 1. 원고에게 위 임대차보증금 중 1억 원의 반환채권을 양도하였고, 피고는 같은 날 원고에 대하여 미납임대료가 우선한다는 조건하에 다른 이의를 보류함이 없이 위 채권양도를 승낙한 사실, 한찬은 2000. 7. 20. 피고에게 이 사건 부동산을 명도하면서 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해지한 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2000. 7. 20. 적법하게 해지되었으므로, 피고는 원고가 양수한 임대차보증금 중 1억 원을 한도로 하여 이 사건 임대차보증금에서 한찬이 연체한 월 차임을 공제하고 남은 임대차보증금 잔액을 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단한 후, 한찬이 임대차계약 종료시 원상복구비용으로 1억 원을 지급하기로 약정하였으므로 그 원상복구비용도 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 피고의 항변에 대하여 한찬이 피고로부터 이 사건 부동산을 임차하면서 종전의 콘크리트 계단을 헐고 그 공간을 평면으로 슬래브공사를 하여 의류매장으로 사용하고, 그 대신 매장의 가운데를 뚫어서 나선형으로 나무계단을 만들어 사용한 사실 및 한찬이 1999. 3. 31. 피고와 사이에 임대차 종료시 이 사건 부동산의 원상복구비용으로 1억 원을 보증금조로 지불하기로 약정한 사실은 인정되나, 피고가 공제를 구하는 원상복구비용은 실제로 소요되었거나 소요될 비용이 아니라, 한찬과 사이에 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 별도로 체결한 약정에 근거한 것이므로, 피고가 그 약정상의 원상복구비용을 실제로 지출하였다거나 향후 반드시 지출하여야 한다고 단정할 수도 없는 이상, 그러한 원상복구비용의 보증금이 이 사건 임대차계약에 의하여 피고가 한찬에 대하여 갖게 된 채권으로서 임대차보증금에서 당연히 공제될 수는 없는 것이고, 다만 약정금 채권으로서 상계 주장을 할 수 있을 뿐인데, 피고는 이러한 약정에 관한 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였으므로, 피고는 민법 제451조제1항에 따라 이의를 보류하지 아니한 채권양도 승낙의 효과로서 위 원상복구비용과 관련된 공제에 관한 사유로써 양수인인 원고에게 대항할 수는 없게 되었다 할 것이어서, 피고의 위 원상복구비용에 관한 공제주장은 받아들일 수 없다는 취지로 판단하여 이를 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위 판단은 그 판시에 일부 미흡한 점은 있어도 결과적으로 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 임대차보증금 반환 채무에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다{그리고 기록에 의하면, 피고는 현재까지도 이 사건 부동산을 원상복구하지 아니한 채 한찬으로부터 명도받은 상태 그대로 제3자에게 임대하고 있는 사실이 인정되는바, 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 할 것이므로(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다58481 판결 참조), 이 사건 피고로서는 실제 소요될 수 있는 원상복구비용의 공제 주장도 할 수 없다고 보아야 할 것이다}. 상고이유는 이유 없다.

 

2. 원고의 부대상고에 대한 판단

 

 피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 하는 것인바(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다46394 판결, 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결, 2000. 11. 10. 선고 98다39633 판결 등 참조), 기록에 의하면, 상고소송기록접수통지서가 피고에게 송달된 날로부터 20일이 지난 뒤에 원고가 부대상고를 제기하였음이 분명하므로, 원고의 부대상고는 부적법한 것으로서 그 흠결을 보정할 수 없는 것이다.

 

3. 결론

 

 그러므로 피고의 상고를 기각하고, 원고의 부대상고를 각하하며, 상고비용 및 부대상고비용은 각 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

(출처 : 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)

 

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