부동산(不動産)이란 무엇인가요?

***부동산(不動産)이란 무엇인가요?

 

 민법 총칙 제4장 ‘물건’ 중 제99조가 부동산과 동산을 구별하여 규정하고 있습니다.

 

제99조(부동산, 동산) ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.

② 부동산 이외의 물건은 동산이다.

(출처 : 민법 일부개정 2017. 10. 31. [법률 제14965호, 시행 2018. 2. 1.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

 

 토지 및 그 정착물이 부동산인 것이지요.

 

 먼저 토지에 관하여 살펴봅니다.

 

 토지의 소유권은 정당한 이익이 미치는 범위 내에서 그 지면의 상하에 미치므로, 토사나 암석, 온천수도 토지의 구성부분입니다.

 

 “온천에 관한 권리는 관습상의 물권이나 준물권이라 할 수 없고 온천수는 공용수 또는 생활상 필요한 용수에 해당되지 않는다.”

(출처 : 대법원 1972. 8. 29. 선고 72다1243 판결 [온천전용권방해제거] > 종합법률정보 판례)

 

 그러나 광업권 또는 조광권의 객체가 된 미채굴의 광물에는 토지소유권이 미치지 아니합니다.

 

제2조(국가의 권능) 국가는 채굴(채굴)되지 아니한 광물에 대하여 채굴하고 취득할 권리를 부여할 권능을 갖는다.

 

제4조(광물의 채굴) 채굴되지 아니한 광물은 채굴권의 설정 없이는 채굴할 수 없다.

<개정 2010.1.27>

 

(출처 : 광업법 일부개정 2017. 10. 31. [법률 제14990호, 시행 2017. 10. 31.] 산업통상자원부 > 종합법률정보 법령)

 

 토지는 지번을 부여함으로써 물건으로서의 독립성을 취득합니다.

 

제64조(토지의 조사·등록 등) ① 국토교통부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.<개정 2013.3.23>

② 지적공부에 등록하는 지번·지목·면적·경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있을 때 토지소유자(법인이 아닌 사단이나 재단의 경우에는 그 대표자나 관리인을 말한다. 이하 같다)의 신청을 받아 지적소관청이 결정한다. 다만, 신청이 없으면 지적소관청이 직권으로 조사·측량하여 결정할 수 있다.

③ 제2항 단서에 따른 조사·측량의 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

<개정 2013.3.23>

 

제66조(지번의 부여 등) ① 지번은 지적소관청이 지번부여지역별로 차례대로 부여한다.

② 지적소관청은 지적공부에 등록된 지번을 변경할 필요가 있다고 인정하면 시·도지사나 대도시 시장의 승인을 받아 지번부여지역 의 전부 또는 일부에 대하여 지번을 새로 부여할 수 있다.

③ 제1항과 제2항에 따른 지번의 부여방법 및 부여절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

(출처 : 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 타법개정 2018. 8. 14. [법률 제15719호, 시행 2018. 12. 13.] 국토교통부 > 종합법률정보 법령)

 

 “토지의 개수는 지적법에 의한 지적공부상의 토지의 필수를 표준으로 하여 결정되는 것으로서 1필지의 토지를 수필의 토지로 분할하여 등기하려면 지적법이 정하는 바에 따라 먼저 지적공부 소관청에 의하여 지적측량을 하고 그에 따라 필지마다 지번, 지목, 경계 또는 좌표와 면적이 정하여진 후 지적공부에 등록되는 등 분할의 절차를 밟아야 되고, 가사 등기부에만 분필의 등기가 이루어졌다고 하여도 이로써 분필의 효과가 발생할 수는 없다.”

(출처 : 대법원 1995. 6. 16. 선고 94다4615 판결 [소유권이전등기말소] > 종합법률정보 판례)

 

 “토지의 개수는 지적법에 의한 지적공부상의 토지의 필수를 표준으로 하여 결정되는 것으로 1필지의 토지를 수필의 토지로 분할하여 등기하려면 먼저 위와 같이 지적법이 정하는 바에 따라 분할의 절차를 밟아 지적공부에 각 필지마다 등록이 되어야 하고 지적법상의 분할절차를 거치지 아니하는 한 1개의 토지로서 등기의 목적이 될 수 없는 것이며 설사 등기부에만 분필의 등기가 실행되었다 하여도 이로써 분필의 효과가 발생할 수는 없는 것이므로 결국 이러한 분필등기는 1부동산1부등기용지의 원칙에 반하는 등기로서 무효라 할 것이다.”

(출처 : 대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카25208 판결 [소유권이전등기] > 종합법률정보 판례)

 

 토지의 정착물에 대하여 살펴볼까요?

 

 토지의 정착물이란 토지에 고정되어 쉽게 이동할 수 없는 물건으로 그 상태대로 사용하는 것이 그 물건의 거래상 속성으로 인정되는 것을 말합니다.

 

 토지의 정착물에는 (1) 건물, (2) 입목에관한법률에 의하여 등기된 입목, (3) 명인방법을 갖춘 수목이나 그 집단, (4) 농작물 등이 있습니다.

 

 차례로 살펴볼까요?

 

(1) 건물(建物)

 

 건물은 토지와 독립한 별개의 부동산이고, 건물등기부에 의하여 공시됩니다.

 

제14조(등기부의 종류 등) ① 등기부는 토지등기부(토지등기부)와 건물등기부(건물등기부)로 구분한다.

② ∼ ④ 생략

(출처 : 부동산등기법 일부개정 2017. 10. 13. [법률 제14901호, 시행 2017. 10. 13.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

 

 건축 중인 건물이 언제부터 독립성을 가지는가에 관하여 판례는,

 

 “독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다.”

(출처 : 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결 [소유권확인] > 종합법률정보 판례)

 

 “신축 건물이 경락대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 하였다면, 비록 토지가 경락될 당시 신축 건물의 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없다 하더라도, 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다.”

(출처 : 대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592,21608 판결 [지상권설정등기절차이행·임료등] > 종합법률정보 판례)

 

라고 하고 있습니다.

 

 또한 건물의 개수에 관하여 판례는,

 

 “건물은 일정한 면적, 공간의 이용을 위하여 지상, 지하에 건설된 구조물을 말하는 것으로서, 건물의 개수는 토지와 달리 공부상의 등록에 의하여 결정되는 것이 아니라 사회통념 또는 거래관념에 따라 물리적 구조, 거래 또는 이용의 목적물로서 관찰한 건물의 상태 등 객관적 사정과 건축한 자 또는 소유자의 의사 등 주관적 사정을 참작하여 결정되는 것.”

(출처 : 대법원 1997. 7. 8. 선고 96다36517 판결 [건물경계확정] > 종합법률정보 판례)

 

이라고 정리하고 있습니다.

 

(2) 등기된 입목(立木)

 

 ‘입목에관한법률’에 의하여 등기된 수목은 토지와 별개의 부동산으로 취급됩니다.

 

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<개정 2012.2.10>

1. "입목"이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다.

2. "입목등기부"란 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 입목에 관한 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다.

3. "입목등기기록"이란 1개의 입목에 관한 등기정보자료를 말한다.

② 제1항제1호의 집단의 범위는 대통령령으로 정한다.<개정 2012.2.10>[전문개정 2010.3.31]

 

제3조(입목의 독립성) ① 입목은 부동산으로 본다.

② 입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다.

③ 토지소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미치지 아니한다.[전문개정 2010.3.31]

 

(출처 : 입목에 관한 법률 일부개정 2012. 2. 10. [법률 제11303호, 시행 2012. 8. 11.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

 

(3) 명인방법(明認方法)을 갖춘 입목(立木)

 

 판례는 입목에관한법률에 따라 등기된 입목 외에 ‘명인방법’을 갖춘 수목의 경우에도 독립하여 거래의 객체가 된다고 하고 있습니다.

 

 “경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에관한법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다.”

(출처 : 대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정 [낙찰허가] > 종합법률정보 판례)

 

(4) 농작물(農作物)

 

 농작물에 관하여 판례는,

 

 “물권변동에 있어서 형식주의를 채택하고 있는 현행 민법하에서는 소유권을 이전한다는 의사 외에 부동산에 있어서는 등기를, 동산에 있어서는 인도를 필요로 함과 마찬가지로 이 사건 쪽파와 같은 수확되지 아니한 농작물에 있어서는 명인방법을 실시함으로써 그 소유권을 취득한다.”

(출처 : 대법원 1996. 2. 23. 선고 95도2754 판결 [재물손괴] > 종합법률정보 판례)

 

라고 하는 데서 더 나아가,

 

 “적법한 경작권 없이 타인의 토지를 경작하였더라도 그 경작한 입도가 성숙하여 독립한 물건으로서의 존재를 갖추었으면 입도의 소유권은 경작자에게 귀속한다.”

(출처 : 대법원 1979. 8. 28. 선고 79다784 판결 [가압류목적물에대한제3자이의] > 종합법률정보 판례)

 

라고까지 하고 있습니다.

 

 그러나 미분리 과실이나 농작물 등이 독립한 거래의 객체로 다루어질 수 있다고 하여, 이것들을 부동산(不動産)으로 보기에는 무리가 있어 보입니다.

 

 이상 부동산에 관하여 지원림 교수님의 민법강의 제10판을 중심으로 살펴보았습니다.

 

 이만 줄입니다.

 

 감사합니다!!!